Vous comptez investir dans les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier ? Attention, car elles produisent des revenus certes, mais qui sont imposés. À tenir compte donc afin de réaliser le rendement escompté. Voici ce qu’il faut connaître à propos de la fiscalité des SCPI.
Les différents types de revenus imposés
Les différents types de revenus qui font l’objet d’une imposition sont les suivants : les revenus fonciers, les revenus financiers et les plus-values. C’est chaque associé qui déclare ses propres revenus puisque la SCPI est fiscalement transparente.
Les revenus fonciers
Les revenus fonciers sont les dividendes qui sont les loyers distribués auprès de chaque porteur de parts. Rappelons que les SCPI se basent sur de l’immobilier locatif et que c’est la société de gestion qui collecte les loyers. Ceux-ci sont ensuite redistribués auprès de chaque investisseur en fonction de leur quote-part. Les revenus fonciers sont concernés par l’impôt sur le revenu suivant le barème progressif et le taux marginal d’imposition. L’investisseur s’acquitte aussi des prélèvements sociaux de 17.2%.
Les revenus financiers
Ce sont ceux issus des placements de fonds en attente d’investissement, lequel est opéré par la société de gestion elle-même. Ces types de revenus font également l’objet d’une taxation à l’IR et aux prélèvements sociaux.
Les plus-values
On distingue deux types de plus-value :
- les plus-values immobilières : elles proviennent de la cession d’immeubles opérée par la société de gestion. C’est l’imposition sur les plus-values qui s’applique
- les plus-values mobilières : elles sont issues de la revente des parts qui est déclenchée par l’investisseur. C’est l’imposition à l’IR qui est retenue.
Est-il possible de réduire sa fiscalité dans un investissement en SCPI ?
Vous pouvez tout à fait réduire vos impôts de différentes manières : en souscrivant à des SCPI fiscales, en investissant à travers une assurance-vie ou encore en optant pour des parts en nue-propriété.
Les SCPI fiscales : fonctionnement
Celles-ci sont exploitées au moyen de différents dispositifs fiscaux :
- la loi Pinel pour un parc immobilier neuf. La réduction d’impôt est de 12%, de 18% ou de 21% du montant de l’acquisition des parts
- la loi Malraux pour un parc d’immeubles classés patrimoine historique. Vous pouvez tabler sur une défiscalisation allant de 22% à 30% et qui est également calculée sur la base de l’investissement
- le régime du déficit foncier pour un parc immobilier ancien. Les charges et le coût total des travaux feront l’objet d’une déduction sur les revenus imposables
Les SCPI à travers l’assurance-vie
Les assurances-vie ont intégré des SCPI dans leurs supports UC. Une fois que les SCPI sont souscrites à travers celles-ci, les dividendes rejoignent directement l’épargne et dont le montant est déduit des revenus imposables de l’investisseur. Ils sont en effet catégorisés au même titre que les primes de versement qui alimentent une épargne. Ainsi, l’investisseur non seulement est exonéré d’impôt foncier, mais il réduit aussi son imposition.
Les SCPI en nue-propriété : comment ça marche ?
La nue-propriété et l’usufruit sont tous les deux les droits qui forment la pleine propriété d’un bien. S’ils sont séparés, c’est-à-dire en cas de démembrement, les deux individus qui les détiennent ne jouissent plus en même temps de tous les avantages proposés par l’actif. En souscrivant en nue-propriété, l’investisseur ne perçoit pas de dividendes, qui sont versés auprès du souscripteur de parts en usufruit. Par conséquent, il est exonéré d’impôt pendant toute la durée de validité du démembrement. Cette dernière est d’ailleurs préalablement définie par les deux parties au moment de la souscription.
Avant d’opter pour l’une ou l’autre de ces différentes solutions, il est toujours important d’effectuer des simulations et d’en affiner les résultats en présence d’un conseiller en gestion de patrimoine, de préférence.
